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房地产价格形成的基本原理

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在市场经济条件下,任何商品的价格都是由市场形成的。

所谓市场形成价格,就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。

其中,商品的价值是价格的基础,价格则是价值的货币表现,而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动,商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。

马克思主义经济学的这一基本原理对房地产价格也是基本适用的。但同时,由于房地产的特点,房地产价格的形成又具有一定的特殊性。

房地产的内在价值,仍然是房地产价格形成的基础。

具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时,首先考虑的是生产成本,同时获取一定的利润,因此,商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房地产价格形成的基础。

作为消费者,在购房时,不仅要满足自己的使用需要,而且必然要考虑到“物有所值”,能带来相应的物质利益,房地产的内在价值也成为购房决策的重要依据。

同时,供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。

商品的价格受供求关系影响而上下波动,波动的轴心是商品价值,当市场价格高于价值时,市场供大于求,供求机制会抑制商品价格,使之下降;当市场价格低于价值时,市场供不应求,供求机制会提升商品价格,使其上升;当市场供给和需求趋向平衡时,则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。

房地产市场上也同样存在着供求原理,商品房价格随供求关系变化而上下波动,如本章第一节所述,所不同的是,由于房地产的个别性,房地产供给的弹性很小,因此,房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。

近年来全国各大城市普遍出现商品房价格快速上涨的现象,究其原因主要是由于商品住房竣工面积小于销售面积,出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措施应是扩大商品住房的供给量,适度控制需求,通过调整供求关系来调节房价。

商品的市场价格还受到竞争规律的调节。

一般情况下,供给方之间的激烈竞争会使商品价格下降,需求方之间的竞争会使价格上升,最终供给方与需求方之间的竞争,在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。

但由于土地所有权和经营权的垄断以及房地产的区域性和个别性,使房地产市场的竞争不能充分展开,带有某种垄断性竞争的特点,这种不充分的竞争,常常使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整,也使地区之间商品房价格造成较大的差异。

此外,预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。一宗房地产的价格,也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期,这就是房地产价格形成的预期原理。

在日常生活中,我们可以看到这种现象,如当某一个城市的有关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施,譬如桥梁、地铁、开放式绿地等,则其周围的房地产价格便会悄然上升,这就是预期原理的作用。

因为人们对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好,所以这些房地产的市场需求增加,从而引起价格上升。

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